尼崎・阪神間～大阪の　住宅診断・

　工事中の診断・住宅診断専門事務所・内覧会同行

　　一級建築士の住宅診断（ホームインスペクター）

　　　本ページ末尾近くに、「住宅診断　なんでも相談コーナー（無料）」を、

　　　　　　　　　　掲載していますので、ご利用下さい。

　　ホームページ全体の概要を説明するページです。

　　　　　　　　　　住宅診断～お問い合わせの各ページの概要　を掲載しています。

　住宅診断　（ホームインスペクション）

住宅診断（ホームインスペクション）専門の設計事務所です。

戸建て住宅（診断対象面積　80㎡未満）:　39,000円（税別）

---→　詳しくは、ここをクリックして『住　宅　診　断』のページ　をご覧下さい。

新築住宅（建売住宅）の購入に際して、契約前や引渡しを受ける前に住宅診断をする

　　　ことにより、売り主側に不具合箇所を手直ししてもらうのに、多いに役立ちます。

また既存(中古)住宅を購入する前に、住宅診断(ホームインスペクション)をすることにより、

　　購入やその後のリフォームに伴うリスクを軽減するのに、大きな効果があります。

日本ホームインスペクターズ協会の、公認インスペクターによる現地調査

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に基づく住宅診断をします。

　診断項目・内容は、上記協会の調査基準に基づきます。　

調査後に、① 調査結果を現地で説明、　② 約1週間後に診断報告書を、提出いたします。

①　まず一戸建て住宅の事例を、紹介します。

　天井点検口等があり、可能な場合は屋根裏や天井裏に進入調査します。　　雨漏りの形跡や、構造部材の確認は重要な調査です。
　　　

　進入調査が状況的に不可能な場合は、点検口に顔を入れて、照明により見える範囲での確認をします。　　普段は見れない空間なので、ぜひ調査したい部分です。　　　

　床下も同じく、調査・診断をお勧めしたい部分です。　木材の腐朽やシロアリが見つかることもあります。　　

　外壁サイディングボードの目地シーリングのひび割れです。
　外部ならば概ね10年で、シーリングのヒビ割れが出てきます。　　　　　

　ヒビ割れから雨が浸入すると、壁内の下地材や構造木材が劣化・腐朽して、内装仕上げ材まで被害を受けます。　　　

　そうなる前に、シーリングの打ち替え（更新）をすべきだと思います。

　壁内木材や内装仕上げまで被害が拡がる、とその修復に大きな費用と時間がかかります。

　ご自宅が病気（劣化による被害発生）になる前に、健康診断（住宅診断）をしましょう。　　　

　住宅診断における調査は、『この住宅でなにが最も問題なのか？』という視点で、診断のための調査をすることから始まります。

　リフォーム・リニューアルの場合には、事前に既存建物の住宅診断を行うことで、工事予算に優先順位をつけて有効に使うことができます。

　また中・長期的視点で結果的に、トータルコストをを抑えることもアドバイスできます。

　　　　　
　　　　　　　　　　　　それが、住宅診断の目的ではないかと考えています。　　　

　住宅診断（ホームインスペクション）専門の設計事務所です。

　　　戸建て住宅（～80㎡）　39,000円（税別、下記も同じ）　
　　　マンション（～80㎡）　39,000円（共用部の一部を含む）

　---→　詳しくは、ここをクリックして『住　宅　診　断』のページ　をご覧下さい。

　　　　　　　　　　　・　調査項目図解　はこちら

・　『お申込みの手順・お問合せ・料金表へ』は、こちらをクリックして下さい。　・

ここをクリックして　■ 『住宅診断報告書見本』　のページ　をご覧下さい。

※診断報告書見本は、診断実施日である2017年6月時点でのJSHIの書式で作成したものです。　
　　　　　　最新年度版とは若干書式が異なりますが、内容は変わりません。
　個人情報保護のため一部画像処理や削除をして、見本用として加工処理したものです。
　そのため実際より枚数・内容が少な目になっていますが、実績平均では40～50枚程度です。

　　　　
（土）・（日）・（祝）も、平日と同じ

　　料金額で住宅診断をお受けしています。

②　マンションの住宅診断の事例です。

　新築も既存（中古）も、住宅診断いたします。

　既存は、販売業者側でリニューアル済の場合が多いです。
　本事例でも、リニューアル済の既存マンションでした。

　きちんとリニューアル工事されているか？の確認依頼でした。　　　　
　特にバルコニーでは、雨漏りや、エアコン設備、排気口等に注意を要します。　　　

　エアコンの壁掛け室外機からの、ドレイン排水ホース管の設置に改善すべき点がありました。

　排水ホース管が壁に固定されておらず、ブラブラしたままでした、および床上では、排水側溝までの間が転がし状態でした。

　いずれも、きちんと工事処理されていない状態でした。
　契約上、工事範囲外になっていた可能性もありますので、注意が必要です。　　　

　--→ 詳しくは、ここをクリックして『マンションの診断』のページ　をご覧下さい。
　

「気になられる箇所等を重点的に、調査・診断」するコース　　

　　　「ちょっと気になるところがある」方に適した住宅診断です。　　　　

　　　　まず気になっておられる箇所（複数可）を優先して、調査・診断します。　　　　　

　　　　　　　その後残りの時間内で、その他の箇所を調査・診断します。　　　　　

　　診断料金　　35.000円（税別）（診断対象面積 100㎡以下の場合）

　依頼主様は床下の湿気を気にしておられ、そこを優先して診て欲しいとの依頼でした。　　

　オプションとなる了解を事前に得ていましたので、床下点検口から床下進入調査をして、調査・診断しました。

　基礎天端と土台（基礎上の木製の角材 105mm×105mm）の間に、ゴム製パッキン（厚さ 20mm）が敷き込まれています。

　そこに、通気スリットがあり、有効に機能しているか？を調べると、通気スリットはあるものの、基礎外側の仕上げのモルタル塗りで半分以上塞がれており、有効とは云えない状態でした。

　つまり、床下換気が不十分な状態になっており、湿気が滞留しつつあるのです。　　　

　床下と屋根下は、進入調査・診断をお勧めしたい部分です。　木材の腐朽やシロアリが見つかることもあります。

　進入調査が状況的に不可能な場合は、点検口に顔を入れて、照明により見える範囲での確認をします。　　

　前述と同じ場所で、大引（1階床板を受け支えている構造材）の下側面を、含水率計で測定すると、23.0％～35.5％（今回の最大値）でした。　（横の白い物は、床下断熱材です。）

　含水率とは、製材した木材の表面部近くの内部の水分率です。　一般的には、18.0％以下が目安値なので、かなり高い値です。　　　　　

　木材は水や水分に弱く、腐朽や劣化の原因となり、カビやシロアリの発生を招きます。　　　

　床下換気が不十分なことは、木造住宅の耐久性や耐震性を低下させ、不動産としての資産価値を落とすことに繋がります。

　床下換気不足や屋根裏換気不足は、直接目に見えませんので、発見が遅れがちですが、床下・屋根裏換気不足は、法的10年保証の対象外なので、充分注意する必要があります。　　　

　　上記問題の解決策（案）として、下記を依頼主様に、提案・説明致しました。

　①　基礎パッキンの通気スリットを、モルタルで塞いでしまったことは、施工者の施工ミスなので、是正を要求して下さい。　　　　　

　②　是正は、期限を明示して実施させて下さい。（期限は指示後 30日以内を（案）として、協議・決定して下さい。）　　　

　③　是正は、通気スリットのモルタルを内側と外側より、治具を用いて除去・貫通を指示して下さい。

　④　是正目的は、床下換気機能の回復なので、作業後に左記回復を確認した後に、建築主への報告を受けて下さい。

　加えて、施工者への指示・交渉・確認等の方法を、説明・アドバイスしました。　　　

住宅以外のビル・店舗等の場合は、こちらの建物診断をクリックして、ご覧下さい。

　　　工事中の診断　（インスペクション）

　　最近、"工事中の診断" をする方が増えています。　

　　　　　　　工事施工に不安・不信がある場合は、ぜひご利用下さい。　　　　

　詳しくは、ここをクリックして『工事中の診断』のページ　をご覧下さい。

　　　戸　建　住　宅（～90㎡）：　上棟直後の場合　　45,000円

　　　賃貸アパート等（～500㎡）：　上棟直後の場合　　82,000円～！

　　　　　　　　　　　　　　・　賃貸アパート等は、１棟買い予定者や、または売主である家主様を対象としています。

　　住宅診断を工事中に行うと、より効果的です。、
　　　　　　　　　　　　完成時や完成以降では、隠れて見えず調査・診断ができない部分も、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　工事中ならばできます。

　　　　　　対象部を、目視と必要な部分は計測器等具を用いて調査・診断します。

　　　異状が見受けられる箇所があれば、写真撮影して報告書に添付します。
　　　　　　　事前に設計図のご提示がある場合は、設計図と工事中現況との照合を、
　　　　　　　　　　　　時間の範囲内で行います。　基本コース料金に含まれています。　

　　　　その場でも結果の概略説明をした上で、調査後に診断報告書を提出します。

①　木造 3階　戸建て住宅の事例です。

　柱・梁・屋根等の構造材が組み上がった段階で、工事中の調査・診断をしました。　　

　外壁下地材は張られていますが、屋内側下地材はまだ未施工なので、構造材が良く見えます。
　　　
　外部足場は掛かっている段階なので、足場に上り外部からも調査・診断ができました。　

　完成すると見れない部分を、しっかりと見て調査します。　　

　　
　　　　　
　工事中における調査・診断の目的は、『隠れた瑕疵・不具合の発生の予防』です。そのような観点で、調査・診断を進めます。
　　　　　
　工事中の調査・診断を行うことで、建築主と施工者（または買主と売主）の双方にとって、トラブルの軽減・回避につなげ，完成後のクレームを減らし、それに係わる費用と時間を節減し、結果的に、工事費用を中・長期的視点安く抑えること。　　　　　

　　　　　　　それが、住宅診断の目的 であると考えています。　　　

②　賃貸マンション（鉄筋コンクリート造）の事例です。

　工事中の住戸内部です。
まだコンクリートむき出しの段階です。

　アルミサッシが取り付けられ、設備配管や電気配線の工事中です。
　　　
　この段階ではサッシの水平・垂直精度や、排水管の勾配等もチェックします。

　コンクリート面をチェックして必要部を補修をしてから、断熱材を施工して、内部の仕上げ壁を貼ります。　　

工事中の診断（全5回コース）を 4回以上、実施された方には

　実質 3.3万円の、値引きキャンペーン中です。

　キャンペーン期間は、2024年9月末終了予定です。

　　内　覧　会　同　行　+　アドバイス

　　　　　　　　　　　

①　買い主様と一緒に同行して、買い主様を補佐する立場で、説明やアドバイスををいたします　　　　　　　　　　　

②　内覧会は、入居前の完成状況の確認をする場であり、売り主側に質問や不具合部の指摘をする

　　　場でもあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　

　　　

　　内覧会は、順序や時間が予め決められていて、そのプログラムどおりの進行が求められます。　　　

　初めて内覧会に参加する買い主様は、そのペースに誘導されてしまうことが多いかと思います。　　　

　買い主様の補佐者として適切なアドバイスを行い、買い主様にとって有益な内覧会になるように努めるのが、同行する私の立場です。　　　

　マンションは、今後数十年間に渡り支払いを続ける、高額な買い物です。　念には念を入れて確認された上で、引き渡し受けられるでべきかと思います。
　　　

　　---→　詳しくは、ここをクリックして『内覧会同行』のページ　をご覧下さい。

　　　　　　熱交換給排気システム　＆　擁　壁

　　

　　■　新しいタイプの換気システムです。

①　空気と一緒に移動していた熱エネルギーを、空気から分離するシステムです。　　　
　冷暖房された空気の熱を、換気時に外部に排出しませんので、省エネに貢献するシステムです。

②　床下に、熱交換換気扇を設置して、換気ダクトで各居室に、給気＆排気します。　　

A.　　熱　交　換　給　排　気　シ　ス　テ　ム　の　診　断 　
　　　

　床下に設置された金属製の箱は、「熱交換換気扇」です。

　そこから出ている 2本のアルミ製フレキシブルダクトは、左が排気ダクト、右は給気ダクトです。　

　熱交換換気扇とは、空気（気体）は移動するが、空気中の熱はほぼ移動しない換気扇です。　　　

　従来型換気扇は、暖房や冷房した室内空気をそのまま、外部へ排気していました。　

　また、屋外の熱い外気や冷たい外気を、そのまま室内へ取り込んでいました。

　冷暖房した熱エネルギーを無駄に消費していたのを、有効に使うようにした「省エネ型の換気扇」を用いた換気システムです。

　床下に設置されている”排気集合装置”です。　形状より「タートルチャンバー」（亀型のチャンバー）と呼ばれます。

　チャンバーとは、ダクトの経路上に設けられる、気体の混合や分岐・方向転換を行う箱型や球体状の構成部品です。

　各室からの排気が複数本のダクトで、チャンバーに接続されて1本に集約されて、熱交換型換気扇に流入します。

　熱交換換気扇を経由して、排気出口より外部へ排出されますが、その際一緒に熱が排出されない仕組みです。

詳しくは、ここをクリックして『熱交換給排気システム＆擁壁』のページ　をご覧下さい。

B.　　斜　面　地　の　擁　壁　　の　診　断　　
　　　

　擁壁の劣化を見逃すと、大きな被害を呼び込む可能性が出てきます。　　　

　上の写真は、鉄筋コンクリート造擁壁に縦にひび割れが入った例です。　

　下の写真は古い石積み擁壁の一部の石が、飛び出してずれてきた例です。

　ともに、この時点で補修・補強すれば大事には至りませんが、放置すると症状は進行していきます。　　　

　擁壁は裏側に溜まる水の圧力で壊れることが多いです。　そうならないように水抜き孔を設けていますが、詰まっていると大雨の場合等に危険な状態になりかねません。　　　　

　擁壁の補修・補強は、その分野の知識と経験が必要です。　状態に応じた適切な対応や、補修・補強の工法を提案等のアドバイスをいたします。　　　

　下の写真の事例は石積み擁壁ですが、石の継ぎ目がずれて前に飛び出しています。　状態がこれ以上悪化する前に無収縮防水モルタル注入工法で補修できましたので、それ以上の進行を食い止め、大事に至りませんでした。

詳しくは、ここをクリックして『熱交換給排気システム＆擁壁』のページ　をご覧下さい。

　住　宅　診　断　報　告　書　見　本　

　

※　診断報告書見本は、診断実施日である2017年6月時点での、
　　　　　　　　　　　　　　　　JSHIの書式で作成したものです。　
　　　　　　　最新年度版とは若干書式が異なりますが、内容は変わりません。

　　個人情報保護のため一部画像処理や削除をして、
　　　　　　　　　　見本用として加工処理したものです。

　　　　そのため実際より枚数・内容が少な目になっていますが、
　　　　　　　実際の実績平均では、40～50枚程度です。

　- - - - 　上記をご了解の上、下記の住宅診断報告書一式の見本をご覧下さい。　- - - - -

詳しくは、　ここをクリックして■ 『住宅診断報告書見本』のページ　をご覧下さい。

　事務所案内

　

　　　　一級建築士事務所　　建築コンサル設計　　の概要です。

　　私の略歴や、所持している資格などを掲載・説明しています。

　　　また、今までの設計および工事監理実績も紹介していますので、ご覧下さい。

　約30年間に渡り、建築設計・工事監理・積算・見積り・発注契約等の
　　　　　　　　　　　　仕事をして参りました。

　　　　民間のみならず、最近では「建築工事監理担当コンサルタント」として、
　　　　　　　　　　官公庁にも 6年間勤務しました。

　　　　　その「巾広い経験と知識を活かした」、住宅診断をいたします。　

　---→　詳しくは、ここをクリックして『事務所案内』のページ　をご覧下さい。

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住宅診断　なんでも相談コーナー

無　料・ご納得できるまで何回でもO.K!

↓

E‐m a i l　: 　質　問　送　信　B O X　

ここをクリックして、ご記入・送信願います。

　・　氏名は、本名またはニックネームで記載して下さい。

　・　住所は、〇〇市△△町まで記載願います。（以降は任意）

　・　1回につき、質問は 3項目までです。
　　　　　　　　　　　　　　　（4項目以降は、一旦区切って次のメールで）

　・　分からない専門用語がある場合も、説明・解説いたします。

　・　回答は、概ね3～4日以内にいたします。

　・　電話でもO.Kですが、出れなかった場合は、間をおいて掛け直して下さい。

　※　参考として、以前にあった「質問＆回答」事例の一部を紹介します。

　①　住宅診断士とは、ホームインスペクターのことですか？

　　→　そのとおりです。　NPO法人：日本ホームインスペクターズ協会に
　　　　　　登録して、業務をしている資格者を云いますが、
　　　　　　　　　（時々似たような名称を自称している者もいるようです。）

　②　よい住宅診断士を選ぶポイントは、何でしょうか？

　　→　基本的には、下記の 3項目です。　

　（1）住宅診断における「第三者性」を堅持していること。
　　　　・・・　診断報告書の冒頭で、このことを宣誓する文章を記載しているか？

　（2）技術面の「公正・公平」を確立していること。
　　　　・・・　診断する全ての分野を、偏りなく知識・経験を有しており、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ある分野が不得手と云うことがないか？　
　（3）正しい診断報告書を作成する「専門的能力」があること。
　　　　・・・　事実に基づき、専門的な事柄も、
　　　　　　　　　　　　　　　分かりやすく説明・記載することができているか？

　③　建売りと建築条件付きの違いで、気を付けるべきことは何でしょうか？

　　→　建売リは完成した住宅の販売です。　
　　　　　建築条件付きとは、土地の販売方式の一種です。
　　　　　　　土地販売の条件として、住宅建築工事先の指定や誘導があります。
　　　　　　　　契約によっては、工事業者を自分で選べないこともあります。

　④ 「内覧会同行」と「マンションの住宅診断」は、何が違うのですか？

　　→　内覧会同行は、分譲業者側が主催・管理して行うものです。　
　　　　　住宅診断は、購入者様が依頼者となって、主体的（購入者ファースト）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に行うものです。
　　　　　　　内覧会同行は、他の購入者も同じ日に行いますので、
　　　　　　　　決められた時間スケジュールに基づき、進行します。
　　　　　　　　　　一般的に、先に住宅診断をするのが、有益で得策です。

　⑤　2025年4月から、住宅等で建築基準法の改正があると聞きましたが？

　　→　2025年4月以降に着工する住宅等に、適用されます。改正点は以下です。
　　　　　(1) 省エネ基準適合への法的義務化。
　　　　　 (2) 1階建てかつ 200㎡以下のみ、適用されません。
　　　　　 (3) 確認申請に添付する図面・書類が増え、手続きも厳しくなります。

　⑥ 「工事中の診断」は、なぜ必要なのですか？

　　→　完成時では、仕上げ等で隠れて見えない部分の、
　　　　　　　　施工上の不備・不具合を見つけて、是正指摘するためです。

　　　　例えば、基礎の鉄筋は、コンクリートを打設した後は、確認できませんので、
　　　　　　　　　　　　その前に、基礎配筋検査が必要です。

　　　　　　次工程の、基礎のコンクリートの打ち上がり状態も、床板を貼った後では、
　　　　　　　　床下部のコンクリートヒビ割れや、寸法不足等の発見は困難です。

　　　　　　　　コンクリートのヒビ割れは、「基礎完了時の診断」時が、
　　　　　　　　　　　最も発見しやすいタイミングなのです。

　　　　　外壁内部の断熱材の確認も、外壁の屋内側の仕上げ板の
　　　　　　　　　　　　（石こうボード等）を貼った後では、確認困難です。　　　　　　　　　

　⑦ 「工事中の診断」で、屋根に上がっての調査・診断は可能ですか？

　　→　「上棟時の診断」時または「断熱材施工確認」時に、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　足場が設置中の場合は可能です。
　　　　　　　　安全を確保できる範囲内で、なるべく多くを診ます。

　　　　軒樋や、屋根頂部（棟または軒先）の換気金物、ケラバ（屋根勾配部の側面）
　　　　　　　　等の納まり具合や状態も診ます。

　　　　　　　金属製屋根は、その接続部のシーリング打設状態も、確認します。

　⑧ 戸建て住宅とマンションの料金額が同じなのは何故ですか？

　　→　住宅診断料金は、それにかかる時間量をベースにして算定しています。
　　　　　　　　過去5年間の両者の時間量を、分析するとほぼ同じでした。

　　　　例えば、マンションには共用廊下に面して、メーターボックスがありますが、
　　　　　　　設備上の重要部分なので、しっかりと診る必要があります。

　　　　　　また、鉄筋コンクリート造なので防水上の納まりや、マンション特有の
　　　　　　　　　管理組合・管理業者・修繕積立金の、留意点説明等があります。

　⑨　基礎のコンクリートが、生コンクリートからコンクリートに変わる
　　　　　　　　　　タイミングが、分かりにくいのですが？

　　→　コンクリート製造工場で練り上げられた状態が、生コンクリートです。　
　　　　　　現場で基礎型枠内に打設された後、徐々に乾燥・硬化しますが、
　　　　　　　　　所定の強度・性能が出た段階で、コンクリートに変ります。

　⑩ 　地盤が弱いと、地震での被害が大きくなりますが、
　　　　　　　　　　　　地盤の検討・安全性の確認はしてもらえますか？

　　→　「工事中の診断」では、診断項目として含んでいます。
　　　　　　　　　　（工事中の診断以外では、オプション: 8,500円（税別）となります。）

　　施工業者側で実施している筈の、地盤調査報告書（一式）を提出して下されば、
　　　　　　　　　　　　分析・確認して、分かりやすく説明・提出します。

　　もし、地盤調査報告書が無い場合は、業者への対応の仕方をアドバイスいたします。

　　当事務所で、明治時代以降の古い地形図を入手して、地形の変遷履歴を調べます。　　　現地が以前何だったのか？　ため池・水路・崖地の造成後だった場合もあります。

　　　　また、地盤改良工事をしている場合もありますし、
　　　　　　必要なのにしていない場合もありますので、そのあたりも分析いたします。

・・　それではここで少し”ホームインスペクション”について考えてみましょう。・・ 　　　　

　　住宅診断における調査は、『この住宅で何が最も問題なのか？』という視点で、調査・診断することから始まります。　　　

　調査・診断費用が、無駄または高いのではないのか？と云う声も耳にしますが、建築や不動産での問題の見落としは、大きな金額の損失につながることがあります。　

　特に既存(中古)住宅の購入には、どんな問題が潜んでいるか？分からないことが多いのです。　　　　
　契約前のなるべく早い段階で、住宅診断を受けて問題点を洗い出しておきましょう。　　　

　住宅診断は住宅の健康診断です。　人で云う病気の早期発見・早期治療と同じようなものと言えます。
　買ってからトラブルを抱え込むより、住宅診断で安心を買いましょう。　　　

　それが、住宅診断の目的のひとつではないか？と考えています。　

ちなみに参考までに・・・
　　　
　　日本では買主・売主どちらからでも、ホームインスペクションを依頼することができます。　　　

　　欧米等のホームインスペクション先進国では、買主責任主義が浸透しているため、買主がホームインスペクションを依頼されるケースが多いようです。　　　

　　当事務所はどちら様からの依頼でも、ホームインスペクションにとって基本原則である "第三者性"・"客観性"・"専門的能力" を堅持した調査・診断を致しますので、ご安心下さい。　　　